Da realkreditinstitutterne i Danmark begyndte at udbyde afdragsfrihed på realkreditlån til kunderne i oktober 2003, kunne mange danskere se muligheden i at eje et hus eller ejerlejlighed til en lav ydelse. Det medførte en stor efterspørgsel på disse lån og var også en stor årsag til, at huspriserne begyndte at stige.

På et realkreditlån kan man få op til 10 års afdragsfrihed, hvilket vil sige at man kun betaler renter og bidrag i disse år. Der afdrages dermed ikke på lånet.

Faren ved at vælge afdragsfrihed på realkreditlån

Optog man et lån med afdragsfrihed tilbage i 2003, udløb den afdragsfrie periode i 2013. Den afdragsfrie periode kan ikke forlænges på et eksisterende lån, men ønsker man en ny afdragsfri periode, kræver det en konvertering (omlægning til et nyt lån).

Der er imidlertid rigtig mange kunder, der ikke kan få en ny afdragsfri periode, fordi deres hus er faldet i værdi og huset dermed er overbelånt. Når det er tilfældet, forlanger kreditforeningen, at der skal afdrages på gælden.

Eksempel:

En kunde køber et hus til 1.000.000 kr. og kan få et afdragsfrit realkreditlån på op til 80 % af boligens værdi, som er 800.000 kr.

10 år senere, når afdragsfriheden udløber, er huset faldet i værdi. Værdien er nu 900.000 kr.

Kunden skylder fortsat de 800.000 kr. da der jo ikke er blevet afdraget i perioden. Det betyder, at realkreditlånet nu er på 88 % af boligens værdi.

Lånegrænsen er dermed overskredet, hvilket betyder, at der ikke kan laves en ny periode med afdragsfrihed. Kunden er dermed nødsaget til at afdrage.

Udgiften stiger kraftigt, når perioden med afdragsfrihed udløber

Når man har optaget et lån med afdragsfrihed er det vigtigt at notere, at ydelsen vil stige kraftigt, når den afdragsfrie periode ophører. Grunden til dette er, at man nu udover at betale renter og bidrag også skal betale afdrag. Ved et lån med afdrag har man normalt 30 år til at afdrage, hvorimod man ved et afdragsfrit lån skal afdrage det samme beløb på de kun resterende 20 år.

De ydelser, man får på de sidste 20 år af sit lån, er derfor meget højere end de første 10 år. Har man eksempelvis et afdragsfrit F1 lån, vil den månelige ydelse stige fra 1.000 kr. til 2.800 kr. pr. lånt million kr. når der skal afdrages.

Flere renter og bidrag ved afdragsfrie lån

Hvis man kigger på prisen for at have et afdragsfrihed på et lån i hele lånets løbetid, er det samlet set dyrere end et lån med afdrag. Dette skyldes at renter og bidrag betales af restgælden, og da den ikke falder i den afdragsfrie periode, betales der samlet set flere renter og bidrag og derved betaler man flere penge tilbage til realkreditinstituttet.

Afdragsfrihed på et lån kan være en god idé

I dag er 65 % af alle realkreditlån med afdragsfrihed. På trods af de større totale udgifter, optages der stadig mange lån med afdragsfrihed. Det kan være en god ide at gøre i nogle tilfælde, eksempelvis hvis man bruger sin besparelse til at betale anden og dyrere gæld ud først.

Hvis en kunde skal låne alle penge til et huskøb, er realkreditlånet billigere end boliglånet i banken, som er de sidste 20 % af værdien. Her kan det være smart at vælge afdragsfrihed på realkreditlånet og afdrage besparelsen på boliglånet i stedet for, for at nedbringe dette lån hurtigere og derved betale færre renter.

Dyrere og sværere at få afdragsfrihed på realkreditlån

Realkreditinstitutterne har gjort det sværere og dyrere at få afdragsfrie lån. Nogle har valgt at gøre det ved at hæve bidragssatsen (realkreditinstitutternes administrationsgebyr) kraftigt, og andre har gjort det ved at sætte grænsen ned for, hvor stor en del af lånet der må indeholde afdragsfrihed. Eksempelvis kan man kun låne op til 60 % af boligens værdi afdragsfrit i Totalkredit, hvilket kaldes Tolagsbelåning og går ud på at hvis man skal låne max belåning i realkreditinstituttet, får man to lån.